Prin Legea darii in plata s-a stabilit un mecanism prin care cei cu credite imobiliare care indeplinesc anumite conditii sa poata sa-i transmita bancii dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat si sa scape astfel de datorii.
Mecanismul se pune in miscare printr-o notificare a datornicului catre creditorul sau, in conformitate cu cerintele impuse de lege. Tocmai pentru ca este cea care pune in miscare lucrurile si pentru ca efectele sale sunt foarte importante, e necesar sa fie facuta cu seriozitate si cunoscând anumite aspecte dinainte. In conditiile in care un reprezentant al Bancii Nationale a Romaniei a declarat recent ca numarul notificarilor de date in plata a ajuns la aproximativ 7.000, va explicam astazi patru aspecte esentiale legate de aceasta procedura legala.
Primul pas pentru datornicul cu un credit ipotecar care vrea sa apeleze la mecanismul darii in plata este sa faca acea notificare pe care o prevede Legea nr. 77/2016: „In vederea aplicarii prezentei legi, consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecatoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care il informeaza ca a decis sa ii transmita dreptul de proprietate asupra imobilului in vederea stingerii datoriei”, stabileste legea.
Prin intermediul acestei notificari, printre altele, datornicul ii pune in vedere institutiei financiare doua date diferite la care sa se intalneasca cu un reprezentant al acesteia pentru a face actele de dare in plata, la notarul public ales. Cel mai important aspect aici este faptul ca, in perioada de timp care se scurge de la primirea notificarii, „se suspenda dreptul creditorului de a se indrepta impotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia”, dupa cum prevede legea.
Potrivit unor statistici ale Bancii Nationale a Romaniei, citate de Agerpres, la sfarsitul lunii februarie 2017 se inregistrau aproximativ 7.000 de notificari de dare in plata.
Cu alte cuvinte, se suspenda temporar obligatia de a plati rate, dobanzi, nu se percep penalitati pentru ceea ce in mod normal ar fi insemnat intarzieri s.a.m.d. De asemenea, orice procedura judiciara sau extrajudiciara demarata de creditor sau de alta persoana in locul sau impotriva datornicului va fi suspendata, potrivit actului normativ. Practic, notificarea pune in miscare mecanismul darii in plata si date fiind efectele sale, e necesar ca ea sa fie facuta cu seriozitate si cu buna-credinta din partea datornicului.
Nota: Despre mecanismul darii in plata puteti afla mai multe aici.
1. Nu e indicat sa stabilim un termen foarte lung prin notificare
Legea impune ca prima data stabilita pentru intalnirea de la notar (intre datornic si reprezentantul creditorului) sa nu fie stabilita la un termen mai scurt de 30 de zile libere (de la momentul notificarii). Practic, se impune un termen minim, dar nu si un termen maxim (se presupune insa ca nu trebuie sa existe rea-vointa din partea debitorului).
A stabili un termen foarte lung inseamna a stabili o perioada foarte mare in care se suspenda acele obligatii fata de creditor la care ne-am referit mai sus. Daca stabilim un termen de sase luni, spre exemplu, inseamna sase luni in care nu suntem obligati prin lege sa facem platile respective.
In situatia in care, ajungandu-se in instanta de judecata, judecatorii apreciaza ca nu sunt indeplinite cerintele de la darea in plata, atunci ne intoarcem la situatia de la care am plecat si vor trebui platiti din urma toti acesti bani. Cumuland cele sase luni pe care le-ati stabilit din start, cu timpul in care creditorul a contestat decizia, s-a ajuns in instanta s.a.m.d., se ajunge la o perioada de timp foarte lunga, iar banca va pretinde sa se plateasca toti acesti bani deodata.
In mod cert, pentru ca suspendarea acestor plati, asa cum o prevede Legea nr. 77/2016 este un beneficiu al datornicului, se poate renunta la el. Daca aveti posibilitatea sa platiti, in continuare, ratele la creditul respectiv, banca cu siguranta nu va spune nu.
2. Ce facem daca banca ignora notificarea?
Daca creditorul (banca sau alta institutie financiara) nu se conformeaza prevederilor din Legea darii in plata, atunci datornicului nu-i mai ramane decat sa mearga in instanta de judecata, unde banca va fi citata si va trebui sa se prezinte. Redactia noastra a mai abordat acest subiect si cu alta ocazie, in acest material dedicat refuzului bancii.
Insa partea mai suparatoare a acestui refuz, cel putin pentru buzunarul datornicului, este ca din moment ce banca ignora notificarea, atunci ignora si suspendarea obligatiilor la care ne referam mai sus. Asta inseamna ca percepe platile in continuare, merge inainte cu executarea silita sau cu alte actiuni judiciare/extrajudiciare impotriva datornicului si a bunurilor sale etc.
Daca banca nu aplica acest efect al notificarii (suspendarea obligatiilor), atunci o solutie ar fi sa facem o sesizare celor de la Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorilor (ANPC). Dreptul de a cere ajutorul celor de la ANPC este conferit prin chiar Legea darii in plata, prin referirea la notiunea de consumator, in sensul OG nr. 21/1992 si al Legii nr. 193/2000. Reclamatia se poate face fie la Comisariatul Judetean pentru Protectia Consumatorilor, fie electronic, pe site-ul institutiei.
Daca suntem in faza de executare silita, aceasta ar trebui sa fie suspendata, ca urmare a notificarii respective, pentru ca asa prevede legea. Daca totusi executarea continua, atunci este absolut necesar sa facem o contestatie la executare, in conditiile Codului de procedura civila.
3. Cat ne poate costa o notificare si ce platim, de fapt?
Legea nr. 77/2016 dispune ca toate costurile acestei proceduri sunt suportate de catre datornic. Dupa cum spuneam mai sus, notificarea trebuie facuta fie la un notar, fie la un executor, fie cu ajutorul unui avocat. Legea a oferit datornicilor trei posibilitati de a intocmi acest document, insa costurile pot sa difere destul de mult de la un specialist la altul.
„Pentru redactarea draftului de notificare, comunicarea acesteia catre creditor şi asistarea clientului (in cazul in care doreşte) in faţa notarului public, in cele doua zile prevazute de lege, in vederea incheierii actului translativ de proprietate, onorariul avocaţial poate varia intre 200 şi 800 de lei”, ne spunea Lavinia Capus, avocat in cadrul firmei Nicolescu Attorneys at Law, intr-un material referitor la costurile implicate de darea in plata.
Daca datornicul alege ca de transmiterea notificarii sa se ocupe un executor judecatoresc, atunci onorariul datorat acestuia ar fi de aproximativ 100 de lei, potrivit avocatei. La fel, pe langa costul de redactare, in cazul transmiterii notificarii de catre un notar, onorariul perceput se incadreaza intre 100 şi 200 de lei.
Practic, datornicul plateste onorarii specialistului pe care il alege pentru ca acesta sa-i redacteze, asa cum cere legea, documentul cu rol de notificare, dar si pentru ca specialistul sa se ocupe de transmiterea acelei notificari catre banca (sau alta institutie financiara).
Insa costurile implicate de notificare nu sunt singurele pe care datornicul va trebui sa le suporte in toata aceasta poveste. Daca creditorul e de acord cu darea in plata, atunci urmeaza sa fie platite costurile cu transmiterea dreptului de proprietate de la datornic la creditor, in fata notarului public. Pe de alta parte, daca creditorul nu e de acord cu darea in plata si face o contestatie, atunci putem avea de-a face cu costuri suplimentare. Mai multe detalii despre acest subiect puteti afla de aici.
Trebuie sa mentionam insa si ca in octombrie anul trecut a intrat in vigoare o prevedere care stabileste ca notarii aplica o reducere de 50% pentru autentificarea actelor de dare in plata (acestea nu sunt acelasi lucru cu notificarea de dare in plata!).
4. Cine este scutit de impozitul pe transferul proprietatii?
Ca in majoritatea cazurilor cand vorbim de transmiterea unui drept de proprietate, statul ne percepe impozite pentru aceste operatiuni. Daca se ajunge la darea in plata efectiva a imobilului ipotecat si este prima dare in plata pe care datornicul respectiv o face, atunci ea va fi scutita de plata impozitului, potrivit OUG nr. 32/2016.
Totusi, scutirea de impozit nu se aplica decat in urmatoarele conditii:
– o singura data pentru acelasi datornic – prima dare in plata, mai exact;
– indiferent daca darea in plata este facuta in calitate de debitor, codebitor, coplatitor sau garant personal ori ipotecar al debitorului;
– daca s-a solicitat de la notarul public un certificat din care sa reiasa ca persoana respectiva nu a mai beneficiat de o alta dare in plata.
Daca solicitantul a mai facut o cerere de dare in plata inainte ca Legea nr. 77/2016 sa intre in vigoare (30 iunie 2016), atunci ea nu va fi luata in calcul pentru a indeplini conditia referitoare la prima dare in plata. Mai simplu, prima dare in plata va fi considerata cea facuta dupa 30 iunie 2016.
Avocat Marius Coltuc
